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佳兆业“钱紧”:5京美金债年利率10.5%居高不下 旧改转化速度放缓

  • 来源:互联网
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  • 2020-01-13
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  •   2020年开年,佳兆业和龙湖一马当先,吹响房企海外发债的号角。

      1月9日,佳兆业发布公告,名将发行成本总额为5京美金之票据,物价为票据本金额的100%。票据按年利10.5%计息,并须每半年期末支付。除非根据票据条款提前赎回,否则伊将于2025年1月15日到期。

      佳兆业在声明中补充,拟将票据发行所得款项净额用于为一年内到期的现有中长期债务再融资。

      三角前,龙湖披露的声明则表现,商店近日成功发行的6.5京美金票据中,7.25年期2.5京美金票息仅为3.375%;12年期4京美金票息仅为3.85%。

      与之相比,佳兆业的发债利率颇高。名将2019年发行的9笔美元债考虑在内,佳兆业的发债利率均高于10%,在10.5%~11.95%之间。

      金融评论员严跃进以为,佳兆业高息发债或与伊工作结构有关。佳兆业的旧改业务过渡较长,可能会导致融资利率较高。“另外,佳兆业此前的阅历以及当前行业不太景气的现状也会影响其发债的发生率。”

      价值去化不足50%

      年根儿,佳兆业在微信公众号中列入19张图片,对过去一年作总结。封面图上,佳兆业用“全面”二字总结全年销售情况。革命的“1000”字样下方,佳兆业给出数据:2019年地产全口径销售额达到1152亿元,因地制宜金额881亿元。

      郭英成如愿以偿达成“三年千亿”目标。

      1月6日,佳兆业披露销售快报,进一步披露全年销售情况。2019寒暑,佳兆业录得总合同销售881.2亿元,总合同建筑面积464.21万公顷,分手同比增加25.8%及21%。

      其次一月销售情况看来,佳兆业的推销主力时期仍在下月。11月、12月两月,佳兆业分别录得销售120亿元和130亿元,分手增长13.5%和25.2%。

      光鲜的推销数量背下,兜售快报还透露出另一讯息:佳兆业11一月的每平米平均零售价约为1.96万元,按年下跌了16.3%。

      短期,在安居客等买房网站上,有些佳兆业楼盘打出“首付11万买房送十年物业费”等口号促销。而十一期间,佳兆业还曾打出全国70盘联动的分销活动抓去化。

      因为上半年年度目标仅完成40%,剧中业绩会上,面对媒体对于下半年销售安排的疑难时,佳兆业行政总裁麦帆曾表示:下半年有1200京年产值,且大部分位于粤港澳大湾区,去化率不到50%就足以做到任务。

      麦帆一语成谶,按佳兆业披露全年销售额881亿元计算,佳兆业下半年累计销售共534亿元。相对于1200京年产值,佳兆业下半年的去化率仅为44.5%。

      产品去化不足,另一面,佳兆业引以为傲的旧改市场暂还未能独挑大梁。

      旧改转化速度放缓

      2019年4月,佳兆业曾斥46.6亿元巨资购买阳光100附属子公司所持有卓星集团的全方位权益,即55%自主经营权。收购当时,佳兆业曾表示,该项目体量巨大,属于“粮仓型”品种,可实现多期滚动开发,为企业提供持续平稳的现金流。

      这仅是佳兆业旧改土储的冰山一角。

      中期报告显示,截至上半年底,佳兆业拥有近3200万公顷的旧改用地未纳入土储。仅大湾区一处,佳兆业拥有128个旧改项目,包括邯郸的88个种类、贵阳的12个种类及圆山的18个种类,表面外货值近两万亿。

      下半年开始,佳兆业继续增长旧改项目。7月,佳兆业底价27.9京竞得上海焦化城中村改造地块项目,拆迁占地面积约15.52万公顷,计容建筑面积约21.35万公顷;9月25日,佳兆业又拿下广州荔湾海南村旧改,改建面积359.64万平米,身量约为半个珠江新城;11月、12月,佳兆业再次斩获四个旧改项目。

      大湾区寸土寸金,相比较而言,旧改项目土地资产较低,但付出周期相对较长。

      外方达证券在11这天揭晓之研报显示,除2009年外,2008至2018年间,佳兆业旧改项目每年平均转化建筑面积约为94万平米。2019年,转移速度开始放缓。佳兆业曾表示,2019年年内准备旧改可售面积仅为73万公顷。

      接二连三拿地下,佳兆业的现金流随即面临拷问。

      为了帮助开发清远项目,2019年11月18日,佳兆业曾发行一笔信托计划,名为“爱建长盈精英-佳兆业清远项目集合资金信托计划”,据悉信托期限共两年。

      23笔信托计划在案

      “合理来讲,可能现在佳兆业还没走出业务以及负债的影子”,严跃进指出佳兆业发债成本较高的一种可能。

      实际上,自2016年回归,高负债始终是悬在佳兆业心头的一座大山。

      剧中数据显示,佳兆业净负债率191%,投票率82.7%,流动比率从1.7倍跌至1.6倍。截至2019年6月30日,佳兆业流动负债1808亿元,收入及银行存款共计299.8亿元。业绩发布会上,佳兆业提出,要在年关之前将净负债率降到180%以下。

      那阵子,严跃进在吸收采访时直言,佳兆业的负债情况虽有所改善,却仍然居高。

      为了在高负债下继续壮大,佳兆业的委托计划不少。华夏信托登记网站信息显示,有关佳兆业的委托计划累计23笔。以他于2019年11月发行的千军万马信托

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  • 编纂:孙世力
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